불법건축물(위반건축물) 확인하는 방법

부동산 계약을 하는 데 있어서 거래하려고 하는 부동산이 법적으로 문제가 없는지 확인하는 것은 기본입니다. 불법건축물의 경우 전세 대출이나 보증보험에 가입이 되지 않는 등 문제가 생길 수 있으니 본인이 반드시 확인해야 합니다. 불법건축물 확인방법, 확인해야 하는 이유를 알아보고, 똑똑한 부동산 거래하시길 바랍니다.

 

 

 

목 차 

1. 불법건축물 확인방법

2. 불법건축물 확인해야하는 이유

3. 불법건축물 종류

 

불법건축물 확인방법

 

불법건축물은 준공 후 증축, 대수선, 용도변경 등의 건축행위를 정해진 절차를 따르지 않고 불법적으로 행한 건축물을 말합니다. 이러한 불법건축물 확인방법은 세 가지가 있습니다.

 

1. 건축물대장을 통해 확인하기

2. 직접 방문하여 확인하기

3. 시, 군청 주무부서에서 확인하기 

 

1. 건축물대장 확인하기 

불법건축물을 가장 간단하게 확인할 수 있는 방법은 건축물대장을 확인하는 것입니다. 

정부 24 → 건축물대장 열람으로 들어가시면, 건축물대장에서 불법건축물이 적발될 경우 첫 장에 노란색으로 '위반건축물'이라고 표시되어 있습니다. 

 

 

건축물대장 확인하러 바로가기

 

 

 

2. 직접 방문하여 확인하기 

직접 건축물에 방문하여 육안으로 확인하는 것입니다. 

4층 이상 주택의 경우 9m 이상 일조권에 대한 규제로 허용 면적이 줄어 가건물이나 계단식으로 건물을 지을 수밖에 없습니다. 그래서 만약 4층 이상의 주택이 온전하다면 불법건축물을 의심해봐야 합니다. 

 

특히 전세계약의 경우 위반건축물에 대한 규제로 대출이 제한될 수 있기 때문에 반드시 확인해야 합니다. 

 

 

3. 시, 군청 주무부서에서 확인하기

시, 군청에 건축물 관련 부서로 위반건축물에 대한 이행강제금 여부를 물어보는 방법입니다. 

불법건축물의 경우 준공 이후 무단으로 증축한 건물은 건축물대장에 반영되지 않는 경우가 있습니다. 

이러한 허점을 막기 위해 해당 건축물에 대한 벌금(이행강제금)을 확인해봐야 합니다. 본인이 계약하려는 건축물이 벌금을 내고 있다면, 불법건축물인 것을 알 수 있습니다. 

 

불법건축물 확인해야 하는 이유

 

불법건축물(위반건축물)을 확인해야 하는 이유는 크게 세 가지가 있습니다.    

 

 1. 전세대출제한 또는 불이익

 2. 전세보증보험가입 불가

 3. 매매 시 이행강제금에 대한 분쟁 가능성 

 

불법건축물은 대출제한이 생기고, 보증금을 보호할 수 있는 보증보험에 가입이 되지 않습니다. 

 

또한 집을 매매할 때 벌금에 대한 부분에서 이전 주인과 분쟁이 생길 수 있습니다. 불법건축물 여부를 확인하지 않고 매매를 했는데, 그동안 이전 주인이 이행강제금을 내지 않았다면 그 벌금은 새로운 주인이 지불해야 합니다. 건축물을 이전으로 복원하기 전까지 계속 내야하기 때문에 이행강제금은 거주하는동안 지속적으로 발생할 수밖에 없습니다. 

 

 

불법건축물 종류

 

불법건축물은 보통 수익을 극대화하기 위해 건축합니다. 대표적인 예로는 아래와 같은 것이 있습니다. 

 

① 원룸 쪼개기 : 가구 수 제한이 있는 다가구주택을 쪼개기 하여 원룸 세대수를 늘리는 경우

② 용도무단변경 : 근린생활을 주택으로 용도 변경하여 사용하는 경우

③ 베란다 불법확장, 옥탑방 설치 : 일조권 사선제한을 받은 계단식 구조의 베란다에 지붕을 씌우거나 옥탑방을 주택으로 개족하는 등 실내면적을 확장하는 경우 

④ 다중주택, 고시원, 모텔 취사시설 설치 : 다중주택, 고시원, 모텔 → 원룸으로 변경하여 사용 

 

 

부동산 계약 시에 반드시 불법건축물 여부를 꼼꼼히 확인하여 부동산 피해가 없으시길 바랍니다.